07/08/2026

Obrigatoriedade de Emissão de NF-e ABI - modelo 77 - Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026)

 

A NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, Modelo 77) é um documento digital nacional criado pela Reforma Tributária e pela Lei Complementar nº 214/2025 para registrar a transferência de propriedade de imóveis, como vendas e permutas. Seu objetivo é padronizar a tributação do IBS e da CBS no mercado imobiliário.

O que muda com a NF-e ABI?

 

1. Formato digital

• Emitida e armazenada exclusivamente em arquivo XML;
• Validada por assinatura digital;
• Autorizada pelo Portal da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis.

 

2. Operações abrangidas

• Venda de imóveis;
• Dação em pagamento;
• Permutas;
• Consórcios;
• Cessão de direitos.

 

3. Dados detalhados - a emissão exigirá informações como:

• Tipo do imóvel (casa, terreno, loja, entre outros);
• Instrumento legal utilizado (escritura pública ou contrato);
• Forma de pagamento (Pix, FGTS, financiamento, etc.).

 

Com o início da fase de testes da Reforma Tributária em 2026, com incidência de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, o Fisco Nacional e o Comitê Gestor do IBS identificaram a necessidade de padronizar o reporte das operações imobiliárias sujeitas às novas contribuições.

Nesse contexto, foi publicado o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, que instituiu oficialmente a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI), modelo 77.

A partir de 1º de dezembro de 2026, as pessoas jurídicas que realizarem a alienação de bens imóveis ficarão obrigadas à emissão deste novo documento fiscal.

 

Características da nova obrigação

• Finalidade A NF-e ABI não altera a natureza civil da operação imobiliária. Sua função é servir como instrumento eletrônico para constituição da base de cálculo do IBS e da CBS, permitindo a aplicação dos redutores previstos na legislação.
• Integração O documento deverá se integrar ao sistema unificado de escrituração fiscal e, potencialmente, às informações transmitidas pelos cartórios por meio da DOI.
• Convivência com a documentação civil A emissão da NF-e ABI não substitui a Escritura Pública, permanecendo como uma obrigação fiscal acessória necessária à adequação ao novo sistema de IVA Dual.

 

Importante

A emissão da NF-e ABI deverá ser realizada por meio de sistema próprio do contribuinte. Não haverá emissor gratuito disponibilizado pelo governo. Dessa forma, as empresas abrangidas pela obrigação deverão possuir:

• Sistema preparado para emissão do documento;
• Certificado digital para assinatura da nota fiscal eletrônica.

 

Cronograma de obrigatoriedade:

 

Contribuinte	Início da obrigatoriedade
Pessoas jurídicas do regime normal	01/12/2026
Empresas optantes pelo Simples Nacional	01/01/2027
Pessoas físicas contribuintes do IBS/CBS	01/01/2027

 

Locação de imóveis

Para a emissão de NFS-e de locação, os prazos informados são:

Contribuinte	Início da obrigatoriedade
Empresas do regime normal	01/12/2026
Empresas optantes pelo Simples Nacional	01/01/2027
Pessoas físicas contribuintes do IBS/CBS	01/01/2027